定期借地権とは
平成４年８月に施行された新借地借家法にもとづいて、供給側の地主が安心して借地を提供しうる環境を整備し、住宅宅地の供給を目的として生まれました。期間は５０年以上で、契約で定め、公正証書等にするため、期間が限定できます。
また、期間の延長はありません。
定期借地権付マンションとは
定期借地権付マンションとは、区分所有権であるマンションの特徴と定期借地権の特徴を合わせた性格の
マンションです。
｢マンションの建物部分は自分たちのもの、土地は借りて『利用』するもの｣といったマンションです。
土地を第三者から借りてマンションを建設し、建物を共有で所有し､土地を借りる権利も共有します。
土地を借りる代わりに土地所有者（地主）に地代（利用料）を支払います。
契約期間が満了したら、原則、借りている側の費用負担でマンションを解体し
更地にして地主に返還しなければなりません。
考え方は､ 土地の権利は定期借地権であっても、建物については買って所有することになるので、
期間限定ですが､住むにあたっては一般的なマンションとほとんど変わることはないということです。
同じ場所、同じ建物、同じ住み心地であっても、土地の権利が定期借地権であることにより、
その分格安に手に入れることができという合理的な住まい方といえます。
居住期間(所有期間)について
定期借地権付マンションは定期借地権の「更新」が一切認められていないので、
契約期間が満了したら、そこで終了です。借地借家法で定められたとおり、借地人の申し入れにより、
契約期間終了後に契約の更新や延長、及び建物の買い取りを請求することはできません。
したがって、あらかじめ契約書にて約束した50年以上の期間が終了すると、そこにはもう住むことができません。
ただし、契約期間が満了しても建物の状態が良ければ、地主が無償で建物を譲り受けて
契約期間満了後は賃貸住宅とし、引き続き居住できる場合もあります。
財産価値について
定期借地権付マンションは土地を購入しない分、所有権のマンションに比べ「安く」なります。
その財産価値は建物と土地を借りる権利で構成され、所有権のマンションの概ね6割程度で購入可能です。
マンションの価格は、大きく分けて土地の価格と建物の価格です。
定期借地権付きマンションは、定期借地権に対する保証金および地代が土地の価格に相当しますから、
一般的な土地所有権の分譲マンションに比べてお求め安い価格になっています。
なお一般的に、保証金の設定は一般の土地購入費用の20〜30％(購入時一括払い)、
地代の設定は同じく年間で1〜2％(入居後月々払い)です。保証金については期間満了後､無利子で返還されます｡
定期借地権付マンションは契約期間が満了したら、建物を取り壊して地主に土地を返還するので、
時間経過とともに財産価値は減少し、契約満了とともに『ゼロ』になります。
所有権のマンションの場合、土地・建物ともに自分の所有なので財産価値がゼロになるようなことはありません。
しかし、建物が老朽化し、建替えをする場合、区分所有者みんなで話し合わないと建替えができません。
（区分所有者および議決権の4／5以上の多数）
改築や改装について
管理組合の承諾を得ることにより、専有部分の変更は可能です。
専有部分とは住戸のなかです。専有部分以外はすべて共用部分（廊下・階段・エレベータ−・エントランス・管理人室・集会所など）となるので改築･改造はできません。
共用部分の改築や修繕は区分所有者（議決権）の3／4以上の賛成多数がなければできません。
※軽微な補修等については、過半数の決議で済む場合もあります。
区分所有者および議決権の4／5以上の賛成多数で建替えも可能です。
ただ、契約によっては地主の許可が必要な場合もあります。 しかし、仮に建替えできたとしても定期借地権なので契約期間が終了したら
建物を取り壊して更地にして地主に返還しなければなりません。
売買について
売買は基本的には自由です。（しかし契約によっては地主に通知、あるいは承諾が必要な場合もあります）
＊いずれにしてもあまり普及していませんので、今後の動向に注目する必要があります。
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