HOME > ご売却の相談

お急ぎの場合は即金買取致します。
不動産の事なら関西不動産(株)にお任せ下さい当社仲介物件への買い替えの場合は買替保証もお付けできます。
まずは、ご相談ください。

不動産を売りたい
とお考えのみなさまに
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売却の手続きの流れ
1.売却のご相談と価格査定・売却諸費用
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所有不動産に、借り入れに基づく抵当権根抵当権が付いていても売買は可能です。但し、その残債務の金額が売買価格を超えるような場合(債務超過)は、事前にその借り入れ先との相談が必要です。当社にて買い取りも致します。お気軽にご相談下さい。
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売却を検討された場合、最初に『幾らで売れるのだろう』と疑問が生じます。
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売却価格をご自身で考えておられてもその価格が相場より安いのか高いのか確信が持てないでしょう。
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仲介業者として不動産の価格に意見を述べる際は、その根拠を示す義務があります。査定価格は業者として事例等によるアドバイスです。
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媒介価格の決定は売主(所有者)がおこないます。査定額=売り出し価格ではありません。
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スムーズに売却を図る上で、査定価格を無視しないことが賢明です。
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『不動産鑑定士(国家試験資格者)』に査定を依頼する場合は、紛争等に基づく裁判所に提出するような事が必要なときです。その他、相続税等の算出でどうしても必要な場合です。
相場の基礎となる取引事例は、私どものような不動産業者が知り得ることです。大阪市内であれば弊社が物件価格を査定します。
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売却に要する諸費用  1.仲介手数料・・・売買価格×3%+6万円と消費税(但し価格400万円以上の場合)(200〜400万円は4%+2万円、200万円未満は5%)  2.売渡証書作成費・抵当権等抹消費用等の司法書士費用(2〜6万円)  3.売買契約書貼付印紙代(国税)  4.その他税金等は不要と必要な場合に分かれます。(居住用・相続・事業用不動産等や個人・法人等の違いにより異なります。)

2.媒介契約の締結
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不動産の売却を個人の消費者が自身で行う場合、
 
1. 個人の不動産を売却する為に何らかの手段にて情報を流し、購入者を募るというのは大変な時間と費用を必要とします。
2. 不動産に関する豊富な予備知識を必要とします。
3. I T 情報化社会であるとしても、いざ『売買契約を書面で交わす』『買主が金融機関からの融資で決済する』・・・などの手続きに直面したとき、消費者同士の取引では出来ないことがほとんどです。不動産という財産と金銭が移動する取引である為に、もし、どちらか一方が知識を豊富にもっていた場合、豊富であればあるほど他の一方が不安を生むというジレンマに陥ります。
4. 身内での売買で相場を無視した場合には贈与の対象にもなります。専門家を間に立てることは取引 の安全だけでなく後日の誤解やトラブルも未然に防ぐことにつながります。
そこで、不動産業者に依頼するのが一般的です。
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売り出し価格を決定し売却依頼をする場合に、媒介業者と書面にて依頼の契約(媒介契約)を締結します。


 媒介契約制度について
国土交通省の定めで媒介契約約款があり、契約形式にも下記の3つの形式があります。
 
一般媒介契約
 
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
メリット 誰とでも取引できるので、窓口が広い。
デメリット 誰とでも取引できるので、トラブル発生の可能性が高いことは否定できませんし、依頼を うけた業者において広告倒れになる可能性が高くなる為、経費をかけた広告等の営業活動が期待できなくなります。 近畿レインズへの登録義務が業者には無いために、業者を通じた窓口は狭くなります。
 
専任媒介契約
 
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
メリット 近畿レインズへの登録が業者に義務づけられる(7日以内)ため、窓口も統一された上、広くなるので取引が円滑に進みやすい。
デメリット 個人的に親類等と取引をする際に、不動産業者が間に入りませんので、取引知識の欠如からトラブルを招かないように注意しなければなりません。業者間での信用の乏しい業者に依頼された場合、他社が敬遠する為に窓口を狭める結果になりかねません。
 
専属専任媒介契約
 
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。
メリット 近畿レインズへの登録が業者に義務づけられる(5日以内)ため、窓口も統一された上、広くなるので取引が円滑に進みやすい。
デメリット 知識があっても個人的に親類等と取引ができません。業者間で信用の乏しい業者に依頼された場合、他社が敬遠する為に窓口を狭める結果になりかねません。

 

3.売却活動と活動報告
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関西不動産販売(株)ではいずれの媒介契約形式であっても、
 
(1) 近畿レインズ(近畿圏不動産流通機構)へ登録して情報公開、
不動産業者間で情報を交換するコンピューターネットワークに情報を掲載し、ご依頼者の物件情報が、あらゆる不動産業者に流れて募集の始まりです。
(2) 新聞折り込みに図面付きで掲載し広範囲に宣伝広告実施
(3) 地域投げ込みチラシで宣伝広告実施
(4) 弊社ホームページ上で図面掲載の上の購入者募集
(5) 全国版インターネット物件検索システム(アドパーク)への掲載
(6) 住宅情報誌への掲載
(7) 業者間ネットワークでの情報公開
(8) 弊社登録顧客への一斉配信

4.物件案内と営業活動
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購入希望者より物件の案内依頼に基づき売主様にご連絡の上、案内させて頂きます。 このとき、売主様が居住中の場合は、室内の簡単な片付けをしてお迎え下さい。
購入希望者と商談を進める場合は、事前に売り主様と協議しておいた内容で、弊社担当営業社員が購入希望者と交渉を進めていきます。
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購入希望者より購入意思表示が入った場合、事前に売主様と内容を確認し、最終の同意を得た上で、契約の準備を進めます。

5.契約成立(売買契約書の締結)・手付金授受
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買い主に重要事項説明書の発行(業者にて)
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売買契約書に署名捺印(売買契約書締結)
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手付金の授受・・・ 手付金の金額は一般的には売買価格の10%程度が目安ですが、買主が住宅ローンを利用する場合、取り組むローン金額に伴い異なる場合があります。手付金は民法上では、預かり金の性格として規定されている為、後日の残金決済日までは保管して残金決済時に売買決済金の一部に充当します。

6.決済準備(買主ローン申込・抵当権抹消準備)
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買主の住宅ローンの申込から融資承認まで1〜4週間程度かかります。
(金融機関により異なります。契約締結迄に事前打診を行っている場合は早くなります)
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買主の住宅ローンの申込後、売買不動産に抵当権等が設定されている場合、借入先の金融機関に売買の報告を行い、抵当権抹消についての手続きを打ち合わせします。
(抵当権等の設定先によって、1〜4週間程度かかります。)
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売買物件に売り主様が居住されている場合、引っ越しの打ち合わせを開始します。
融資承認が出次第、最終決済日(残金決済・抵当権抹消・所有権移転申請・物件引き渡し)の日時の打ち合わせを行います。

7.お引っ越し
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売買物件に売り主様が居住されている場合、最終決済日前に通常引っ越しをして頂き、決済日に鍵を渡して物件の引き渡しがおこなえるようにします。但し、売り主様が買い替えなどの理由により、契約時にイレギュラーな取り決めをしている場合は、この限りではありません。

8.決済(残金の授受、抵当権抹消、所有権移転等)
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決済は、買主が住宅ローンを利用する場合は借り入れを行う金融機関の店舗にて取引を行います。
現金取引の場合は買主の指定の場所で取引を行いますが、安全の為に、予め準備をして金融機関の応接を借りて行うことが望ましいでしょう。
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所有権の移転は、取引場所に司法書士に立ち会ってもらって行います。 抵当権等の抹消は、抹消書類一式を用意し、同時抹消の形式で行う事がほとんどです。

その他、費用関連についてのご説明

居住用不動産を売ったときの税金は?
居住用不動産を売ったときの税金は? 自分が居住している住宅やその敷地を売った場合には、3,000万円の特別控除が受けられます。又、その所有期間が10年を超える場合には、3,000万円の特別控除後の譲渡益に対して、6,000万円以下の部分は14%(譲渡所得税10%・住民税4%)6,000万円を超える部分は20%(同15%・5%)の各税率で他の所得とは関係なく分離して課税され、一般の譲渡に比べて非常に軽減されます。他に買い替えの場合には別の特例有り。

居住用ではない不動産を売ったときの税金は?
譲渡価額 から取得費・譲渡費用及び特別控除 を差し引いた 「譲渡所得金額」 に対して所得税と住民税 がかかります。譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超える場合を長期譲渡所得、5年以下の場合を短期譲渡所得として区分します。長期譲渡所得が20%(同15%・5%)〕の税率によりもとめた税額で、短期譲渡所得が39%(同30%・9%)あるいは累進税率に基づく計算による税額のいずれか高い方の額となります。
短期譲渡所得の税額計算は複雑なので、事前に所有期間の調査が重要です。

取得費・譲渡費用とは?
取得費とは、その不動産を取得した時の価額や取得に要した費用をいい、購入の際の仲介料、登録免許税や不動産取得税、印紙代なども含まれます。尚、建物については所有期間により減価償却分を差し引いた価額で求めます。不明な場合は譲渡価額の5%で計算します。売却時の仲介料、印紙代などの経費が譲渡費用です。

消費税は?
消費税の対象となる事業者が、不動産を売却する場合は建物価額に対して消費税がかかりますが、個人消費者が自分の持物を売却するのには不要です。いずれの場合も土地は消費税の対象では有りません。
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